渋谷区 税理士の応用編

1950年代に住宅が郊外に移ったのは、家族形成に根深い変化が起こり、国民の総意で30年代と40年代に低かった出生率を高めようとしたかのような状況になったからだ。 それから4半世紀がたった70年代と80年代には、当時生まれた子供たちが成人になったうえ、アメリカ国内で南東部と南西部に移住する大きな動きが起こったことから、不動産ブームが起こっている。
だが1990年代には、人口構成の影響はそれほどなかった。 ベビー・ブーム世代がついに、あまり移動しなくなる年齢に達した。
経済はもちろん好調だったが、東海岸と西海岸のエリート層が巨額の利益を得ただけだ。 実質家計所得の中央値はほぼ横ばいだったし、消費者の貯蓄率は過去最低に近い水準になった。
これでは不動産ブームは起こりにくい。 2000年代の不動産ブームは金融関係者が呪文を唱えて呼び出したものだという点で、めずらしい例なのかもしれない。

その点を裏付ける事実として、同じ時期にイギリス、オーストリア、スペインなど、住宅融資の基準が異例なほど緩くなっていた国でも、住宅バブルが起借り換えに伴う書類作成の急増に対処するために、銀行と、少ない資本でつぎつぎに登場するモーゲージ・バンクは申請と審査の過程を作り直した。 信用評価の自動化で、審査が速くなった。
申請の際に必要な書類を減らしたため、借り換えられる借り手が増えた。 不動産鑑定士の鑑定結果を追跡し、銀行が設定する融資目標を達成できる評価を行うよう、圧力をかけた。
引き受け過程を自動化するソフトウェアで、年収に対する融資額の比率の上限を引き上げた。 また、「アフォーダビリティ商品」と呼ばれる新しい種類のローンが普及した。
これは信用力アフォーダビリティが低い階層の住宅取得能力を高めるように工夫した商品であり、そのほとんどが地域社会支援に低下傾向をたどったことから、大手銀行は「モーゲージ借り換え」事業に猛然と取り組んだ。 消費者が理解するまでに2年ほどかかった。
大手銀行が宣伝したのはキャッシュ・アウト借り換えと呼ばれていて、借り換えにあたって借り入れ額を増やし、差額を現金で受け取る方法であり、住宅から資金を引き出すというのはそれまでなかった考え方だったからだ。 銀行は広告費を十分にかけて消費者の熱意に火をつけようとした。
95年に百40億ドルにすぎなかった借り換えが、2005年には2500億ドル近くに跳ね上がり、そのほとんどは借り入れ額を増やすことになった。 金利が下がっていたので、月間の元利返済を増やすことなく借り入れを増やし、古いモーゲージ・ローンを返済し、その差額で新車を購入できた。

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